Приемка квартиры в новостройке: что проверить до подписания акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается не в праздник, а в спор о дефектах отделки, инженерных систем и площади квартиры. Некачественный ремонт, перекосы, трещины, проблемы с вентиляцией или электрикой важно выявить до подписания акта, иначе доказать ответственность застройщика будет сложнее. некачественный ремонт

{company} оказывает помощь при некачественном ремонте и приемке жилья: сопровождает осмотр, фиксирует нарушения, готовит замечания и претензии, помогает добиваться устранения недостатков или компенсации. Ниже — практичный чек-лист: какие инструменты взять, что проверять в квартире с отделкой и без нее, как оформить дефектный акт и когда стоит привлечь специалиста.

Какие инструменты взять на приемку квартиры

Осмотр новостройки требует не только внимательности, но и базового набора для проверки помещений. Подготовьте инструменты заранее, чтобы не ограничиться поверхностным визуальным осмотром.

• блокнот и карандаш — для фиксации замечаний, размеров, показаний счетчиков и проверки тяги вентиляции;
• фотокамера — чтобы зафиксировать дефекты, общий вид помещения и спорные участки до подписания документов;
• фонарик — для осмотра темных зон, ниш, углов, сантехнических коробов и мест за радиаторами;
• строительный уровень — для проверки перепадов, отклонений стен, пола и отдельных элементов отделки;
• вертикальный отвес — чтобы оценить вертикальность стен и правильность геометрии проемов;
• рулетка — для измерения комнат, проверки площади и сопоставления данных с договором;
• бюджетный электроприбор — для безопасной проверки розеток; при возможности используйте вольтметр.

Все найденные нарушения лучше сразу записывать, фотографировать и переносить в смотровой лист или дефектный акт. Если площадь меньше договорной или дефект невозможно устранить без существенных расходов, может возникнуть вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Черновую квартиру нередко принимают формально: покупателю говорят, что «все доделаете сами». Но отсутствие чистовой отделки не освобождает застройщика от требований к конструкциям, коммуникациям, площади и безопасности помещения.

В первую очередь проверьте:

• нет ли выраженных трещин, сколов, щелей, смещений блоков и иных строительных дефектов;
• соответствует ли фактическая площадь данным договора участия в долевом строительстве;
• соблюдена ли геометрия помещений, вертикальность стен и корректность углов;
• не изменена ли планировка без согласования и оформления необходимых документов;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, ручки и монтажные узлы;
• изолированы ли провода, подведены ли коммуникации и установлены ли элементы, предусмотренные проектом.

Коммуникации должны быть закреплены, счетчики — опломбированы, а показания лучше сфотографировать. Если квартира пока не принимается из-за дефектов, такие снимки помогут исключить спор о расходах и ответственности.

Оцените сухость помещений, отсутствие плесени, следов протечек и запаха сырости. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: если его притягивает к решетке, тяга есть; если нет — замечание нужно фиксировать.

Приемка квартиры с отделкой

Отделка от застройщика может быть чистовой, предчистовой или включать только отдельные виды работ. Проверять нужно не ожидания, а конкретный перечень работ и материалов, указанный в договоре, приложениях и проектной документации.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь квартиры и отдельных помещений;
• состояние пола, потолка, стен, плитки, обоев, покраски или иных покрытий;
• монтаж оконных и дверных блоков, фурнитуры, уплотнителей и откосов;
• перегородки, межкомнатные двери и дополнительные элементы, если они предусмотрены договором;
• розетки, выключатели, светильники, электрощиток и доступность электрических точек;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию и общедомовые коммуникации;
• радиаторы, сантехнику, приборы учета и иное установленное оборудование.

Если договор предусматривает интернет-кабель, ТВ-точку, домофон, выводы под кондиционер или другие дополнительные работы, их отсутствие также следует включить в перечень замечаний. Устные обещания лучше подтверждать документами.

Чек-лист приемки жилья

Не подписывайте акт приема-передачи, пока существенные недостатки не зафиксированы и не согласован порядок их устранения. Чек-лист помогает провести осмотр последовательно и не забыть детали, которые потом могут потребовать расходов.

Общая площадь квартиры

Лучше назначать приемку на дневное время: естественное освещение помогает заметить неровности, следы влаги, дефекты отделки и монтажа.

Измерьте каждое помещение на уровне пола и сравните результаты с планом. Комнаты неправильной формы разбейте на простые фигуры и сложите площади. Если фактическая площадь меньше договорной, можно обсуждать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размер проема, состояние стяжки у входа, работу замков, петель и уплотнителей. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, скрипеть, цеплять пол или коробку.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, крошения и явных перепадов. В квартире с отделкой дополнительно проверяют качество покрытия, стыки, плинтусы, укладку плитки, ламината или другого материала.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть обработаны, а высота потолка — соответствовать договору и нормативным требованиям. Сами по себе видимые стыки не всегда являются дефектом, но трещины, протечки и заметные перепады стоит фиксировать.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество отделки стен. Даже небольшой перепад может повлечь расходы на выравнивание, поэтому отклонения важно измерять, а не оценивать «на глаз».

Допустимые отклонения зависят от материала стен, вида отделки и применимых строительных норм. Спорные значения лучше проверять с экспертом.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, подоконники, откосы и монтажные швы. Окна должны открываться без усилий, плотно закрываться, не продуваться и не иметь повреждений.

Электропроводка

Не проверяйте розетки дорогой техникой или смартфоном. При проблемах в сети устройство может выйти из строя; безопаснее использовать простой электроприбор или тестер.

ЮЦ {company}

Проверьте все розетки, выключатели, выводы под светильники, электрощиток и обязательства застройщика по договору. Если работает одна точка, это не означает исправность всей электросети.

Водопровод и канализация

Начните с осмотра стояков, труб, счетчиков, кранов и мест соединений. Не должно быть луж, подтеков, влажной стяжки, слабого крепления труб или проблем с доступом к запорной арматуре.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, надежно закреплены и соответствовать договору. Если предусмотрены регуляторы, краны или дополнительные элементы, они должны быть смонтированы к моменту приемки.

Вентиляция

Плохая тяга, обратная тяга или отсутствие вентиляции — основание для замечания в дефектном акте. Такие проблемы влияют на микроклимат, влажность и безопасность эксплуатации жилья.

Насекомые

Следы насекомых, грызунов или заражения помещения также нужно фиксировать. В отдельных случаях можно требовать обработки помещения или устранения причин появления вредителей.

Куда вносить замечания

Все дефекты нужно отражать в дефектном акте, листе осмотра или ведомости замечаний. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика; при отказе подписывать важно зафиксировать сам отказ и сохранить доказательства.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» устранить недочеты позже. После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира принята, а часть требований станет труднее доказать.

Иногда застройщик предлагает не деньги, а дополнительные помещения или иные бонусы. Такое предложение можно рассматривать, но принимать его стоит только после оценки реальной стоимости и последствий.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезды, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщики вправе фиксировать недостатки и обращаться к застройщику индивидуально или коллективно.

Чаще всего в местах общего пользования встречаются трещины, протечки, проблемы с лифтами, перекошенные двери, отсутствие доводчиков, недочеты отделки и инженерных систем. Эти нарушения также должны устраняться в предусмотренном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Удачная самостоятельная приемка требует опыта и понимания строительных норм. На практике часть дефектов обнаруживается уже после заселения, когда их устранение ложится на собственника или требует длительного спора с застройщиком.

{company} помогает принимать квартиры в Казани: специалисты проверяют помещения, фиксируют недостатки, корректно оформляют дефектный акт и помогают не поддаваться давлению представителя застройщика. Можно оформить доверенность или прийти на осмотр вместе с экспертом — мы подскажем подходящий формат после анализа ситуации.